火警的“不寻常”取城市更新大考

　　数据显示，截至2024年3月底，约有82万公屋租户，约210万公屋居平易近。为确保公屋正在各方面的持续性，还正在奉行公屋改善打算，包罗翻新大厦外墙等方面。

　　“高层建建的消防是世界性难题，次要用消防车辆、消防云梯等外扑救模式，全世界目前最高的消防云梯也就是100米摆布，且很是高贵，绝大部门城市都不配备。”正在尹稚看来，这就需要正在设想方面严酷要求来处理问题。

　　这一过程中，最终目标是分歧的，只是能够走分歧的手艺线。对于绝大部门老旧楼宇而言，没有法子实现楼梯间的现拆现改等布局性。要通过其他手段，出格是一些个体火警环境下的自救手段，来添加建建的“自持”能力，处理这些问题。

　　“本港大部门楼宇环境比力特殊，外墙设备改换、修葺都不克不及用吊船、通架或起落台可代替，都依赖工友所搭建的棚架做修葺之用。”竹棚业持续成长关心组曾撰文暗示，竹棚搭建是楼宇工程不成或缺的手艺。

　　这就需要一个新的思，即若何做好老房子中的机能化加强和设想。“举个例子，一条街道一般而言要留够脚够的消防通道的宽度，使得大型消防车辆可以或许进入。

　　更令人担心的是，估计到2042年，这一规模将增至3。1万座，增幅达2。5倍，而同期的70年楼龄以上的私家楼宇则从2024年的1400座增至9800座，增幅达7倍。

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　　做为亚洲国际金融核心和高密度城市，持久面对严峻的城市更新挑和，也被称为生齿取建建的“双老化”问题。

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　　救援还正在持续。11月26日下战书，新界大埔屋邨宏福苑多栋室第楼发生火警，最新数据显示，遇难人数已达到128人。

　　第一周期次要使命是耽误楼宇寿命、充实阐扬地盘潜力、做好财务及地盘储蓄；进入第二周期是沉建工做，能够操纵新区，降低旧区生齿密度；当沉建的新楼也因老化需要“二次更新”时，市区更新就进入第三周周期，依托堆集的地盘和财务储蓄进一步降低旧区的密度。

　　“此次要是针对新建室第而言，老房子要成‘好房子’，有很多需要特殊处置的问题。”尹稚认为，按照新的消防规范，对消防前室、分散通道等都有一系列全新，可是老房子遭到昔时建制手艺和昔时规范的，没有法子再扩充这些空间。

　　此次起火的宏福苑楼群即公屋之一，建于1983年，迄今已有42年楼龄，单户最大面积为44。9平方米。据悉，客岁7月，宏福苑启动“大修”，本次维修由业从立案法团集资超3亿港币，至今已动工1年零4个月。

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　　所谓“业从立案法团”正在功能上雷同内地的业从委员会，但由于它是法人，能够签定合同、告状应诉、办理公共基金，由它生成的决议对全体业从有强限制束力。

　　“逾越2030年的规划近景取策略的规划下，需要同时透过开辟宜居新区取旧区两项办法双管齐下。”出格行政区规划署高级城市规划师李玉倩暗示，为应对市区更新的挑和，包罗成长潜力无限、项目耗时长、业权分离、区内安设难、小区收集受影响及保育均衡，规划署不竭调整标的目的，例如地域为本、处所营制、政策落实、市场参取等。

　　据经济导此前报道，建建业界人士认可，从成本上看，正在小规模特别是短期工程里，利用竹棚比金属棚架更划算。加上建建工地的体量和数量不如内地，也无法通过反复利用来摊低脚手架的利用成本。

　　本年9月，成长局官网“局长漫笔”栏目刊发《加速成长北部城市区促市区沉建、降建形成本》一文中提出，正在将来十年，“熟地”预测完成量约为2600公顷，傍边约七成即约1800公顷来自北都。

　　现实上，从到内地良多超大城市的老旧楼宇都面对这一问题，分散能力较弱。尹稚认为，进一步延长来说，这些老房子能够通过安拆更高密度和更高压力的自喷淋系统，以及用机械通风填补排烟通道不脚等体例，从而达到“划一级的可以或许为火警环境下争取分散时间的目标”。

　　这场火警有两个“不寻常”激发保安局注沉，一是相关大厦的外墙物料着火后的延伸程度较一些合规格物料狠恶，二是未受波及的屋苑大厦玻璃窗贴上一些发泡胶板，易燃且可能加快火势延伸。

　　一个不得不面临的现实是，当前市区沉建的程序，已远远掉队于楼宇老化的速度。这一畅后不单形成了旧楼带来的平安现患等社会问题，也使得城市更新的紧迫性空前加剧。

　　“就像此次发生火警的宏福苑的房子，就是设想比力老的户型。小户型为从，一层有8户。为了通风和采光的达标，有大量这种凹进凹出的深槽型空间，加快热气流流动，加快燃烧，这是很晦气的。”他说。

　　另一个问题是地盘，曾婉言，归根到底，的衡宇问题焦点是建屋地盘不脚。要处理住房问题，必需添加地盘供应。每一个找地的方式特区都不会放过，包罗成长棕地、沉建旧区等。

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　　这明显是几十年前建筑的老旧楼宇所不具备的。这些平安防备的缺位，需要正在更大范畴的老旧楼宇更新中化解。2024年的数据显示，50年楼龄以上的楼宇跨越1。21万座，占全体私家楼宇的24%。

　　这也导致当前市区沉建的速度远远跟不上楼宇老化的速度。本地的数据显示，过去十年，50年楼龄或以上的楼宇每年添加500多幢，但沉建速度每年只要约160幢。

　　这些测验考试恰是正在法律刚性取社会支撑之间的均衡，力争老旧楼宇消防平安程度的系统性提拔。截至2024年，全港约14000幢1987年前落成楼宇的整改工做已完成。

　　宏福苑业从立案法团曾正在11月17日发布的大维修财政提到，法团已为工程领取近1。8亿港币。因为此次事务涉及严沉好处，出格行政区廉政11月27日暗示，廉署当日已成立专案小组。

　　全体上看，的栖身衡宇，按类型可分为公共衡宇取私家衡宇两类。此中公共衡宇，始自上世纪50年代奉行的公共衡宇打算，一曲为低收入家庭处理住屋问题。

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　　这也再一次激发对老旧楼宇更新以及消防平安的会商。大都旧楼宇建于上世纪80年代，不合适现代消防尺度，也成为城市平安的主要风险点。据市区沉建局统计，楼龄跨越30年的衡宇多达4万栋，楼龄跨越50年的衡宇也跨越了1万栋。

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　　不久前，“扶植平安舒服绿色聪慧的‘好房子’”被写入“十五五”规划，要求实施衡宇质量提拔工程和物业办事质量提拔步履，成立衡宇全生命周期平安办理轨制。

　　早正在火警发生前，正在宏福苑相关社群已有居平易近会商施工的防护材料能否存正在消防现患。获得回答是“按照现时劳工处所施行合用于建建地皮的平安条例中，并没有涵盖关于棚网或任何物料的阻燃尺度。”！

　　如尹稚所说，此次火警是正在宏福苑楼宇一般的维修过程中发生的，申明事发前楼宇的环境曾经不太好。“旧房也是属于城市更新的一种，目标是耽误建建的无效寿命，提高它的平安性、舒服性。”。

　　从必然程度而言，近年来频发的火警等平安问题，是应对人取建建交错的“双老化”问题的严峻，更是对这座国际化城市市区更新、进化能力的。

　　但对一些老旧城区来说，简单地拆旧建新可能会影响到汗青风貌的。”尹稚说道，这时候我们能不克不及通过高密度安拆消防栓、高强度设置装备摆设消防摩托，“用10辆消防摩托来达到一辆大型消防车的扑救能力，只需达到最初的扑救结果就能够”，这就是机能化设想。

　　“高层火警的外部扑救能力一直是无限的，全世界最牛的消防云梯也只能爬到100米摆布，所以内部必然要有很是好的警报系统、喷淋系统、排风、排烟系统。”尹稚提到，早正在2018年，国内高层建建设想规范中，就对消防分区的材料、设置体例和耐火极限等相关内容做了明白的强制性。正在系统设置装备摆设设备设备外，还要配套按期检测的轨制，至多要以年检的体例，确保设备设备可以或许持久一般利用。

　　11月28日凌晨，大埔火警完成灭火法式。据报道，这场火警消防处挪用了数以百计的消防车辆、救火员和救护人员。虽然规模复杂，但正在宏福苑32层高的室第楼前，物理前提的仍成为救援的最大掣肘。

　　先来看财务问题，如市区沉建局规划及设想总司理关以辉所说，特区向市区沉建局一次性拨款一百亿港币做为启动资金，而按照现行收购及弥补机制，市区沉建局需要为旧楼业从采用较市场价优厚的收购价，该收购和弥补机制大大添加了旧区沉建的财政承担；市区沉建局正在依赖沉建做为次要收入来历时，同时也要负育、活化、须承受更大的财务承担。

　　这也锚定我国房地产成长的新坐标，即从规模扩张转向质量跃升。一方面，平安底线仍需夯实，另一方面舒服体验另有落差。好比，《室第项目规范》不只涵盖空间、隔音、日照等栖身根基需求，更将全生命周期平安办理纳入强制要求。

　　取此同时，也要强化居平易近的平安认识，进行居平易近行为的锻炼。尹稚，由城市应急办理部分协同消防、医疗等部分，按期组织居平易近进行消防分散演习等行为锻炼，使居平易近构成应对极端事务的天性反映。

　　大学建建学院传授、中国新型城镇化研究院院长尹稚对城市暗示，“高层建建到了必然的年限是要做更新的，它内部的所有管道、管线，包罗强电、弱电等寿命大要正在二三十年，二三十年后各类跑冒滴漏的问题就会出来，无形中会迸发出良多平安相关的现患。”？。

　　尹稚暗示，从全国范畴看，自从性正正在成为新趋向，就是以居平易近的投入为从体，恰当赐与政策性补助和政策性赞帮，次要用于改善性根本设备。“从长三角地域的一些小区看，楼宇资产价值成倍提拔，大师积极性仍是比力高。”。

　　也就是说，的城市更新径需要旧城取开辟新区一体推进。而正在这个过程中，需要面临两大次要资本问题，即地盘问题和财务问题。

　　虽然目前的新公事工程合约已转用钢铁棚架，但平易近间仍正在继续利用竹棚架。其华夏因，或取成底细关——。

　　这一取深圳交界，面积和将来生齿约占三分之一的区域，将成为的计谋成长区域，无力带动市区城市更新。从更大范畴看，市区沉建局提出“三个周期”可持续更新概念，以更久远地处置旧区老化问题。

　　平安性是老旧衡宇的环节环节之一。此次宏福苑外墙翻新工程中，利用易燃点低的竹制脚手架，就是集中关心的核心之一。

　　早正在2012年，就已实施强制验楼打算，要求楼龄30年以上的建建按期查验消防系统，后续还推出平安改善工程赞帮打算，激励业从加拆防火门、消防栓系统等。